Happy LifeDIARY
図面を取り寄せたら、すぐに分析だ。ここで地図と電卓を用意しよう。地図で、近隣の商業施設、学校、道路、鉄道を把握。グーグルーマップを使用すれば、地形も把握できるそして、最も重要なことは、指値を入れる金額を、あらかじめ図面に記入しておくことだ。五〇万円引き、一〇〇万円引き、二〇〇万円引き、三〇〇万円引きの場合の利回りと、利回り一五％、二〇％、二五％、三〇％、三五％で割り戻した数字を図面に記入しておく。仲介業者の事務所で買い付けを入れる場合、いちいち計算していられない。事前に買い付け価格を算出しておくことで、交渉が非常に有利になる。希望の利回りになるまで値引きが困難だと感じた場合は、現地調査をする時間がもったいない。次の物件を探すべきだ。図面は情報の宝庫だ。築年数、構造、入居率、近隣の地図、土地面積、建物面積など、必要な情報はほとんど入っている。物理的な構造は現場で調査する。金銭的構造は図面の段階でわかるので、金銭的構造がＮＧであれば、物理的にステキな物件でも転進しよう。外壁にレンガが張ってあってお洒落だとか、壁紙の色がかわいいからといって、物件を購入してはいけない。不動産は、総合的な知識が必要だと思う。数学、物理、地理、建築学、土木学、交渉力、営業力、芸術的なセンスが必要になる。すべてを極めなければいけないというわけではないが、ある程度の知識を持っているほうが、交渉に有利だ。図面を分析する際、ワタクシはあまり立地条件、駐車場の有無、土地の広さにこだわらない。むしろ、土地は狭いほうが好きだ。理由は、安く買えるし、固定資産税も安いからだ。初期投資金額が抑えられる。土地代はできるだけ少ないほうがいい。建物代も同様だ。では、何を買っているかといえば、「キャッシュフロー」を買っているのだ。もしくは、中古アパートメントという「システム」を買っているのだ。駐車場がない場合は、近隣で確保できるかを調査する。入居者に直接契約してもらおう。土地が三八坪くらいで、八戸満室の人口密度が高い物件などは、最高にステキだ。不利な立地条件、狭い土地、駐車場がないということは、逆にそれが価格交渉の材料になる。
[参考サイトのご紹介]
コインパーキングの株式会社ユアー・パーキング
http://www.ypark.co.jp/
アパート建築・賃貸経営株式会社ＭＤＩ
http://www.mdi.co.jp/
アパート経営について
http://www.mdi.co.jp/land_use/apt_management/